14. Что измениться с 1 января 2019 года

14. Что измениться с 1 января 2019 года fdl29 Срд, 07/03/2018 - 12:20

Из Нового Закона исключена такая правовая организационная форма объединений граждан, как «дачное некоммерческое товарищество».

Новый закон ликвидировал искусственно сформированное и до сих пор существующее различие между дачными и садоводческими товариществами, созданными в соответствии со Старым Законом.

В соответствии с Новым Законом, установлено, что товарищество может быть образовано с минимальным число членов в 7 человек.

Если требование по численности членов товарищества не будет соблюдаться, то такое некоммерческое объединение может быть ликвидировано по решению суда.

При ликвидации товарищества имущество общего пользования товарищества (за исключением недвижимого имущества общего пользования, находящегося в собственности товарищества и оставшегося после удовлетворения требований кредиторов), передаётся собственникам участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ, пропорционально их площади, причем вне зависимости от того, являлись ли данные лица членами товарищества.

Законом также определены положения, касающиеся: оснований и порядка принятия в члены товарищества, прав и обязанностей членов товарищества, оснований для прекращения членства, прав и обязанностей органа управления товарищества, которым посвящены несколько глав и статей закона, в том числе и статья 8, раскрывающая основные положения Устава товарищества.

Высшим органом товарищества является общее собрание его членов. Оно правомочное, если на собрании присутствует более 50% членов товарищества.

Органом управления каждым из новых видов товариществ является, в общем-то, прежний орган, но с частично изменившимися полномочиями:  

- председатель,  представляющий единоличный исполнительный орган, 

- правление, являющееся постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом с предельной численностью не менее 3-х человек, но не более 5 % от числа членов товарищества, что не  только создаёт определённое удобство в «управляемости» самим правлением со стороны членов товарищества, но и снижает размер членских взносов на содержание правления с уменьшившейся численностью,

- ревизионная комиссия (ревизор), подотчётная общему собранию членов товарищества.

Правление товарищества подотчетно общему собранию СНТ или ОНТ. Избираться орган управления будет уже на 5 лет. Несмотря на заметно больший срок его полномочий, по решению общего собрания членов товарищества, за халтурную работу председателя или нерадивых членов правления можно будет отстранить и переизбрать в любой назревший момент.

Заседание правления товарищества правомочно, если на нем присутствует не менее половины его членов.

Решения правления товарищества принимаются открытым голосованием простым большинством голосов присутствующих членов правления. При равенстве голосов голос председателя товарищества является решающим.

         По решению общего собрания членов СНТ, собственники садовых участков вправе изменить существующий вид объединения на ТСЖ.  

Организационно-правовая форма товарищества собственников недвижимости в этом случае не меняется, но основным требованием для такой процедуры становится соответствие ТСЖ нормам ЖК РФ, регулирующего создание ТСЖ с одновременным удовлетворением следующих условий:

- территория садоводства находится в границах населенного пункта;

- на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, размещены жилые дома.

Однако в наших краях практически отсутствуют СНТ отвечающие данным требованиям.

СНТ и ОНТ может поменять вид деятельности, но только по решению общего собрания:

- на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства,

- иную деятельность, не связанную с ведением садоводства и огородничества и допускающую создание потребительского кооператива.

Создание производственного кооператива является реорганизацией прежней организационно-правовой формы СНТ или ОНТ, а значит, требует внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). 

         Для переходного периода, то есть до 1 января 2024 года, Новый Закон также определил следующие положения:

- дачные кооперативы, дачные хозяйства, огороднические партнерства и другие некоммерческие организации граждан, созданные до 1 января 2019 года, реорганизовывать не требуется;

- с  января 2019 года ко всем созданным ранее садоводческим или дачным некоммерческим партнерствам, а также огородническим некоммерческим партнерствам будут применяться требования нового закона даже до приведения их уставов в соответствие с новым законом: или в соответствии с положениями о садоводческих некоммерческих товариществах, или в соответствии с положениями об огороднических некоммерческих товариществах.  

Приведение учредительных документов садоводческих или дачных некоммерческих партнерств и огороднических некоммерческих партнерств, созданных до введения  нового закона, производится после вступления нового закона в силу через внесение изменений:

- в учредительные документы (правоустанавливающие, устав и иные документы) и регистрации этих изменений в ЕГРН,

- изменения наименований некоммерческих объединений при этом не требуется, но может проводиться по желанию заинтересованных сторон, изменение наименований не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования.  

Здания на садовых участках, зарегистрированные в ЕГРН до 1 января 2019 года с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами:

- замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1 января 2019 года здания или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены  наименований объектов недвижимости не требуется,

- замена документов и наименований зданий может быть выполнена по желанию правообладателей объектов недвижимости.

Расположенные на садовых участках нежилые здания, строения для сезонного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей и не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, зарегистрированные в ЕГРН до 1 января 2019 года, признаются садовыми домами:

- замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1 января 2019 года указанные строения или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены  наименований объектов не требуется, 

- замена документов и наименований перечисленных строений может быть выполнена по желанию их правообладателей.

         Распределение участков между членами товарищества проводится на основании решения общего собрания членов товарищества в соответствии с реестром членов товарищества. 

Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.

Реестр членов товарищества должен быть сформирован в течение 1 месяца со дня государственной регистрации СНТ или ОНТ в ЕГРН. Создает реестр  председатель товарищества или уполномоченный на это член правления.

Реестр членов товарищества содержит следующие сведения:

- о членах товарищества,

- кадастровый (условный) номер каждого земельного участка, правообладателем которого является член СНТ или ОНТ (после осуществления распределения земельных участков между членами товарищества).

Члены товарищества обязаны предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра, и своевременно информировать председателя товарищества или уполномоченного члена правления об изменении сведений.

Неисполнения требования о предоставлении сведений член СНТ или ОНТ несёт риск наложения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре актуальной информации.

         Новый закон вводит принцип территориального подчинения, по которому запрещается действие на одной территории нескольких товариществ с общей инфраструктурой и одной территорией общего пользования. Иными словами, садовое товарищество внутри огородного появиться не может.

Цели введения этого принципа вполне очевидны:

- исключение ситуаций «перетягивания» преимуществ в использовании, к примеру, трансформаторной будки, принадлежащей одному юридическому лицу, и пожарного водоёма, принадлежащего другому юридическому лицу, то есть  расположенных на территориях разных юридических лиц (товариществ), но обеспечивающих электричеством и водой каждое из этих товариществ,

- установление юридических взаимоотношений между товариществами по использованию инженерной инфраструктуры и территории общего пользования,

- управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество.

С 1 января 2019 года собственники садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ,  вправе создать только одно садоводческое или огородническое некоммерческое объединение. Его границы должны определяться в соответствии с документацией по планировке территории:

- документация по планировке территории до ее утверждения муниципальными властями должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества,

- подготовка и утверждение проекта планировки территории для огороднического товарищества не требуются, а установление границ огородных земельных участков и образование огородных земельных участков и земельных участков общего назначения в границах территории ОНТ проводятся в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества включаются земельные участки, соответствующие одновременно следующим требованиям:

- участки находятся в собственности учредителей товарищества,

- участки составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования.

При формировании новых садоводств и огородничеств и подготовке документации по планировке их территории в границы их территорий также включаются:

- участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (их общая площадь должна составлять не менее 20% и не более 25% суммарной площади садовых или огородных земельных участков, попадающих в границы территории садоводства или огородничества), 

- участки и территории общего пользования, определенные в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности (образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории).

Запрещено установление границ территорий садоводств или огородничеств, ограничивающих или прекращающих свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ образуемых территорий товариществ.

Одной из задач СНТ и ОНТ является управление имуществом общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества и принадлежащего членам товарищества.

К имуществу общего пользования, находящегося в границах территорий садоводческих или огороднических объединений, относится недвижимое имущество, которое отвечает одновременно следующим 2-м условиям:

- имущество создано или приобретено после вступления в силу Нового Закона,

- имущество принадлежит собственниками земельных участков на праве общей долевой собственности пропорционально площадям их участков.

Такое имущество, представленное объектами капитального строительства и земельными участками общего назначения, используется исключительно для потребностей садоводов и огородников.

В перечень потребностей включаются:

- проходы и проезды к территории,

- снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом,

- водоотведение,

- охрана,

- сбор твёрдых коммунальных отходов и иные потребности,

- движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Земельные участки общего назначения, относящиеся к имуществу общего пользования, формируются при разработке документации по планировке территории садоводства или огородничества.

Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, используют земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим земельным участкам на следующих условиях:

- свободно,

- без взимания платы.

Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей участков к своим земельным наделам.

К основным целям создания имущества общего пользования новым законом отнесены:

- использование всеми правообладателями земельных участков, находящихся в границах территории СНТ или ОНТ, для собственных нужд,

- размещение на участках общего пользования другого имущества общего пользования (например, спортивных или детских игровых площадок. их оборудование и т.д.). 

Имущество общего пользования СНТ или ОНТ может также принадлежать товариществу на праве собственности или ином праве, разрешённом гражданским законодательством.

После регистрации товарищества в ЕГРН, правообладатели входящих в него участков могут на общем собрании с присутствием 100% членов СНТ или ОНТ принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования в собственность, причем на безвозмездной основе и без выдела доли в натуре.

После регистрации в ЕГРН права собственности на долю  имущества общего пользования на территории товарищества каждый из собственников такой доли неизбежно увеличивает и свою базу налогов.  

По решению общего собрания членов СНТ или ОНТ, имущество общего пользования может быть передано безвозмездно муниципалитету или в государственную собственность субъекта РФ, на территориях которого действует товарищество, при выполнении следующих условий:

- общим собранием членов товарищества принято решение о передаче имущества, 

- имущество, по закону, может находиться в государственной или муниципальной собственности,

- есть согласие всех собственников садовых и огородных участков, оформивших и право общей долевой собственности на общее имущество на его передачу муниципалитету или в госсобственность. 

На недвижимое имущество общего пользования, находящееся в собственности товарищества, не может быть обращено взыскание. В случае ликвидации товарищества такое имущество безвозмездно передается в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в СНТ или ОНТ, пропорционально их площади. Передача производится вне зависимости от того, являлись ли собственники членами товарищества.

         При сделках с садовыми и огородными участками, сопровождающимися переходом права собственности на эти объекты недвижимости, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования от предыдущего владельца переходит к новому собственнику.

Собственник доли в праве общей собственности на имущество общего пользования не имеет право: 

- отчуждать долю отдельно от права собственности на свой садовый или огородный участок,

- совершать действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на свой на садовый или огородный  участок.  

Условия договора, по которому предметом сделки фигурирует: переход права собственности на садовый или огородный земельный участок без перехода доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, переход права собственности на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования без перехода права на садовый или огородный земельный участок, являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).

         Новым законом установлены лишь 2 вида взносов, которые должны вноситься членами СНТ или ОНТ в банке на расчетный счет товарищества:

- членские,

- целевые.

Вступительный взнос платить не придется.

Ограничены перечни задач, на которые можно расходовать взносы.

Так, членские взносы можно расходовать исключительно на хозяйственные нужды товарищества, связанные со следующими задачами:

- с содержанием имущества общего пользования товарищества, в том числе с уплатой арендных платежей за данное имущество,

- с проведением расчетов со снабжающими организациями - поставщиками тепловой и электрической энергии, воды, газа, водоотведеня на основании договоров, заключенных с этими организациями,

- с проведением расчётов с оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами на основании договоров, заключенных товариществом с этими организациями,

- с благоустройством земель общего назначения,

- с охраной территории садоводства или огородничества и обеспечением в границах такой территории пожарной безопасности,

- с проведением аудиторских проверок товарищества,

- с выплатой заработной платы членам правления, с которыми товариществом заключены трудовые договоры,

- с организацией и проведением общих собраний членов товарищества, с выполнением решений этих собраний,

- с уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Затраты на содержание общего имущества в садоводствах после 1 января 2019 года возрастут, по оценкам некоторых специалистов примерно в 5 раз.

Целевые взносы расходуются более разнообразно:

- подготовка документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях дальнейшего предоставления товариществу такого земельного участка,

- подготовка документации по планировке территории садоводства или огородничества,

- проведение кадастровых работ для внесения в ЕГРН сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, об иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования,

- создание или приобретение необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования,

- реализация мероприятия, намеченного решением общего собрания членов товарищества.

Суммарный ежегодный размер платы будет равен сумме ежегодных целевых и членских взносов члена товарищества.

Обязанность по внесению взносов распространяется на всех членов товарищества. При уклонении от уплаты взносов они взыскиваются товариществом с члена СНТ или ОНТ в судебном порядке.

Те индивидуальные садоводы и огородники, что не пожелали стать членами СНТ или ОНТ, будут обязаны платить взносы наравне с членами товариществ. Неуплата чревата теми же последствиями, что и для членов СНТ или ОНТ. В этом проявляется одно из отличий Нового Закона от Старого Закона, позволяющего индивидуалам вносить платёжи за пользование различными ресурсами в размере, меньшем, чем у членов товарищества, и не платить взносы на зарплату председателя и членов правления СНТ или ОНТ.

При начале действия Нового Закона у индивидуалов появятся и другие права - возможность участвовать в общих собраниях членов товариществ, голосовать по вопросам установления периодичности и размеров взносов. Не будет, по-прежнему, только права участвовать в выборах председателя и членов правления.

Уставом СНТ или ОНТ могут предусматриваться случаи изменения размеров взносов для отдельных членов товарищества, учитывающие:

- различный объем использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка,

- суммарную площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке,

- размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок или на расположенные на нём объекты недвижимого имущества.

В общем случае, размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. Также уставом может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. Неуплата пеней, как и неуплата взносов, влечёт их взыскание в судебном порядке.

         Новое строительство капитальных жилых домов для постоянного проживания, по Новому Закону, разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда такие земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки, для которых:

- утверждены градостроительные регламенты,

- в соответствии с градрегламентами установлены предельные параметры разрешённого строительства. 

Хоть возведение жилых строений на садовых участках жилых домов дозволено и в настоящий период, регистрация в них жителей возможна эффективна только по решению суда, признавшего жилую постройку капитальной и пригодной для постоянного проживания.

Новый Закон обещает легализовать такое строительство и регистрацию в жилом доме его обитателей, даже если построен он был или будет возведен в будущем на участке.  

Также Новый Закон обещает упростить процедуру перевода уже существующего садового дома в капитальное жилое строение и обратно.

Огороднические участки должны использоваться только для выращивания фруктов и овощей, но, тем не менее, на них можно возводить хозяйственные постройки.

Тем застройщикам огороднических участков, что успели возвести на них, как разрешал Старый Закон, «некапитальные жилые дома» и даже зарегистрировать собственность на них в ЕГРН, просто повезло, так как, по Новому Закону, считаться самостроем они не будут.

Для исключения неоднозначных трактовок об участках и постройках на них, которые будут использоваться с 1 января 2019 года, в законе специально расшифровываются все понятия.

В отношении строительства на садовых и огородных участках скважин на воду, в соответствии с Новым Законом, внесены изменения в Федеральный закон «О недрах», а именно:

1) садоводческим и огородническим некоммерческим товариществам и правообладателям садовых или огородных земельных участков, находящихся в границах их территорий СНТ или ОНТ, предоставлено право пользования участком недр местного значения для добычи подземных вод, используемых:

- для целей хозяйственно-бытового водоснабжения,

- для личных, бытовых и иных задач, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,

2) добыча подземных вод может осуществляться в упрощенном порядке:

- без проведения геологического изучения недр,

- без проведения государственной экспертизы запасов полезных ископаемых,

- без геологической, экономической и экологической информации о предоставляемых в пользование участках недр,

- без согласования и утверждения технических проектов и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием недрами,

- без представления доказательств того, что товарищества обладают или будут обладать квалифицированными специалистами, необходимыми финансовыми и техническими средствами для эффективного и безопасного проведения работ.

Главным требованием при строительстве скважин выдвинута необходимость соблюдения правил охраны подземных водных объектов, а также основных требований по рациональному использованию и охране недр.

Таким образом, некоммерческие организации, созданные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйств до 1 января 2019 года, вправе осуществлять добычу подземных вод для хозяйственно-бытового водоснабжения указанных некоммерческих организаций до 1 января 2020 года без получения лицензии на пользование недрами. Требование об обязательном лицензировании скважин вступит в силу с 1 января 2020 года.

Новым Законом вводятся обязанности муниципалитетов по разработке своих муниципальных и инвестиционных программ поддержки садоводства и огородничества, предусматривающих, помимо просветительской работы по популяризации ведения садоводства и огородничества или введения специальных подразделений, занимающихся реализацией региональной и муниципальной политики по поддержке садоводства и огородничества, решение таких очень важных задач, как:

- организация снабжения товариществ тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведением, снабжение топливом,

- финансирование комплексных кадастровых работ применительно к кадастровым кварталам, в границах которых расположены территории садоводства или огородничества,

- безвозмездное приобретение в государственную собственность субъекта РФ или в  муниципальную собственность имущества общего пользования (автомобильных дорог, объектов электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты), расположенного в границах территории садоводства или огородничества - в соответствии с заявлениями товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования имущества,

- предоставление в приоритетном порядке государственной и муниципальной поддержки гражданам, имеющим право на внеочередное, первоочередное или иное льготное приобретение садовых и огородных участков.

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе осуществлять поддержку развития садоводства и огородничества в иных формах, установленных на местном уровне в соответствии с  законодательством РФ.

На перечисленные задачи органы власти вправе использовать средства федерального бюджета.