Новый Закон не лишен серьезных недочетов и возможных негативных для граждан последствий.

1. Регистрация граждан в садовых домах.

Признание садового дома капитальным и пригодным для постоянного проживания может приравнять его, по назначению, к индивидуальному жилому дому, что, в свою очередь, может означать его статус как второй жилой недвижимости.

В связи с этим обстоятельством, кроме появления полноценного налога на такой объект недвижимости, те люди, что построили его, могут быть выселены из квартир, где они постоянно проживают по договорам социального найма и исключены из очереди на жилье. 

Еще одна интересная ситуация, связанная с порядком перевода садового дома в жилищный фонд. В настоящее время данный порядок до конца не определен. Когда его уточнит Правительство РФ, тоже не ясно.

         2. Коллизии между Новым Законом и другими законами.

         Новым законом определены новые 2 вида товариществ (СНТ и ОНТ), а в соответствии с ГК РФ, создание такого товарищества, как товарищество собственников недвижимости, позволительно только тем гражданам, что владеют и участком земли, владеющим долей в имуществе общего пользования, к которому относятся дороги, электросети, водопровод и т.д.

Имущество общего пользования, как определил Новый Закон, может или принадлежать только товариществу или, по решению общего собрания  товарищества, может быть передано безвозмездно местным муниципалитетам и органам государственной власти.

Иными словами, при такой передаче общего имущества его собственники лишают себя права на решение задач по управлению имуществом и развитию территорий общего пользования по своему усмотрению. 

В соответствии с Федеральным законом «О регистрации недвижимости» единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН.

На сегодняшний день не менее 50% садоводов и огородников в России об этой записи ещё не позаботились и ограничились лишь обладанием таких документов нам землю, как:

- членские книжки, подтверждающие только участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество) или совершённую много ранее покупку участков на таких правах,

- старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков.

Процент таких владельцев в общей массе дачников и огородников очень высок.

Даже если участки были ранее поставлены на кадастровый учет и им были присвоены кадастровые номера, то, не будучи внесёнными в ЕГРН, как того требует Федеральный закон «О регистрации недвижимости», такие участки должны сниматься с кадастрового учета, признаваться безхозными и переходить в собственность муниципалитетов.

Пользователи и владельцы таких участков, следовательно, будут регулярно пополнять ряды тех бедолаг, что до сих пор любуются на  свои членские книжки садоводов.

Получается, что из поля зрения Нового Закона выпадают «лишние» дачники, огородники и садоводы и что правом создавать СНТ и ОНТ обладает очень малое число людей, причем только тех, кто не только внес запись о собственности на участок в реестр, но и имеет во владении, как того требует Новый Закон, еще и долю в землях общего пользования, внесенную в ЕГРН. 

А Новый Закон не установил порядок внесения записей в ЕГРН, касающихся садоводств и огородничеств. И все это при том, что в садоводствах и огородничествах люди до сих пор имеют самые разные документы на землю.

В результате «белками» в бюрократическом колесе, как понятно, могут стать садоводы и огородники, планирующие быть в СНТ или ОНТ.      

         3. Многообразие толкований нормы Нового Закона о возможности ведения садоводства и огородничества без образования товарищества.

         Хоть Новый Закон и ввел правовую норму, в соответствии с которой разрешено  ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, тем не менее, она имеет неоднозначное восприятие:

- населенного пункта индивидуалам не оформить, а значит, рассчитывать на муниципальные меры поддержки им не придется,

- индивидуалы, «удостоенные» обязанности платить взносы и правом участия в общих собраниях товарищества со своими голосами, должны «взаимодействовать с муниципалами», которые, тем не менее, не будут создавать для них никакой инфраструктуры.

4. Положение о долях в общем имуществе.

По Новому Закону, все 100% собственников участков в СНТ или в ОНТ на своем общем собрании должны принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования:

- не уточняется ни регламент, ни условия, по которым такое собрание собственников земли в товариществах может признаваться полномочным,

- невозможность в реалии проведения собрания, на котором должны присутствовать 100%  собственников участков в СНТ или в ОНТ.

Как следствие указанных минусов положения о долях в общем имуществе, не исключаются негативные в своих последствиях ситуации, когда:

- земля общего пользования может оказаться во владении товарищества и его учредителей, которые на таких общих собраниях утверждают, в частности, сметы, размеры взносов и т.д.,

- все собственники участков, оставшиеся «за бортом распределения», будут обязаны содержать это юрлицо и имущество общего пользования, платить за приобретение этого имущества, но его собственниками и членами товарищества не станут.

         5. Неразбериха с введенным Новым Законом переходным периодом.

         Переходный период продлится до 2024 года. В это время будут изменяться сопутствующие законы.

Вместе с тем, уже с 1 января 2019 года СНТ и ОНТ должны пользоваться своими уставами только в той их части, которая не будет противоречить новым, меняющимся в течение 5 лет нормам.  

Данные положения Нового Закона исключают друг друга.